Claves del Contrato de Compraventa, ¿qué debemos saber?

En Peláez Ruíz Abogados nos hemos propuesto comenzar este nuevo año 2013 con la mayor energía,  es por ello que dedicamos nuestra primera entrada en el blog del año al que sigue siendo uno de los contratos más importantes de plano jurídico y comercial, el contrato de compraventa. Con ella pretendemos que estéis al tanto de todos los entresijos de esta ancestral institución,  que por su trascendencia histórica viene a ser el principal móvil de la circulación.

Todos conocemos el contrato de compra venta pero ¿sabemos su definición exacta así como todo lo que podemos extraer de ella? Según nuestro código civil es el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.

Con ella se desligan conceptos como el trueque (la contraprestación debe ser en dinero). Además, como se desprende de la definición se transferirá el dominio o propiedad, si bien no se obliga a que sea inmediata su entrega (será posible un pacto de entrega posterior).

El objeto de la prestación está representado por cosas o bienes corporales; sin embargo también pueden estar representados por bienes incorporales, dentro de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y universales.

Pasemos ya a uno de los aspectos más importantes de este contrato, los sujetos obligados y sus deberes respecto al mismo:

El vendedor será la persona que vende o traspasa a otra por el precio convenido la propiedad de lo que uno posee. Las obligaciones del vendedor o transmitente serán las siguientes:

a.- Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

b.- El vendedor deberá asimismo entregar el bien (y los accesorios que procedan) en el estado en que se encuentran en el momento de celebrarse el contrato.

c.- Además, este tendrá la obligación de entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o el uso del bien vendido que sean necesarios, salvo que haya pactado algo distinto con el adquirente.

d.- En principio y en defecto de pacto contrario, el vendedor está obligado a entregar el bien inmediatamente después de celebrado el contrato. Por su parte, el lugar de la entrega vendrá determinado por el sitio en que encuentre en el bien en el momento de celebrarse el contrato. Si nos encontráramos ante un bien incierto la entrega se efectuara en el domicilio del vendedor.

f.- Si el bien objeto de la compraventa proporcionara frutos de alguna naturaleza, se responderá también por ellos en caso de que se demore la entrega por causa imputable al vendedor.

g.- Si finalmente la compra venta se resuelve por falta de entrega, el vendedor estará obligado a reembolsar al comprador por los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado así como indemnizarle los daños y perjuicios que haya podido ocasionarle.

La otra parte, el comprador o adquirente es la persona que pone a disposición del vendedor la suma de dinero prefijada, a título de contraprestación por el traspaso de titularidad del bien. Sus obligaciones (complementarias a las del vendedor) son las siguientes:

a.- El vendedor deberá pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados en el contrato.

b.- Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del contrato cuando se resolvió el contrato por incumplimiento de pago del saldo así como cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del precio.

c.- Pagar inmediatamente el saldo deudor dándose x vencidas las cuotas que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o no y cuando se ha convenido en el contrato la improcedencia de la acción resolutoria.

f.- En el caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador, este deberá devolver lo recibido del vendedor y pagar una compensación equitativa por el uso del bien, estando además obligado a indemnizar los daños y perjuicios en caso de que se hubieran producido.

g.- El comprador o adquirente tiene la obligación de recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que señalen los usos, debiendo recibirlos en defecto de estos al momento de celebrar el contrato.

Las partes de un Contrato de Compra-Venta anteriormente mencionadas deben tener capacidad para celebrar actos jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrán celebrar una compra venta, siendo estas las siguientes:

1. Los tutores y curadores no podrán realizar contratos de compra venta cuyo objeto sean los bienes de los menores y pupilos que tienen bajo su tutela.

2. Los padres, salvo que hubiese autorización judicial, tampoco podrán llevarlo a cabo respecto a los bienes que pertenezcan a sus hijos menores.

3. Por último, todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se encuentran imposibilitadas de contratar, tales como las siguientes:

·         Los albaceas, de los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo.

·         Los mandatarios, de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes.

·         Los empleados públicos, de los bienes del Estado o de las municipios, de cuya administración o venta estuviesen encargados.

·         A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio en el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio.

Tras la exposición de estas incapacidades, podemos entender que la capacidad de goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la excepción a dicha regla.

Pasemos ahora a los rasgos de la compraventa. Dicha institución cuenta con unas características jurídicas muy específicas, que detallamos a continuación:

1.- Decimos que es principal ya que su eficacia no depende de la celebración otros contratos.

2.- Es obligatorio entre las partes; porque de él se derivan deberes para ambas partes, tal y como hemos comentado anteriormente.

3.- Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar el precio en dinero).

4.- En esta institución es completamente indispensable la traditio o entrega, puesto que existe un incremento en el patrimonio de una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra parte (comprador).

5.- Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del contrato y en principio y salvo pactos entre partes no están sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.

6.- Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del contrato (salvo en los bienes inmuebles que habrá que formalizarlo e inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente)

Por último, nos centraremos en el perfeccionamiento del contrato, que no es más que acuerdo de las partes respecto a los elementos esenciales del contrato. En la compraventa son el bien y el precio, cuya determinación no podrá de ningún modo ser establecida en forma unilateral, ya que no existiría un concierto de voluntades.

En algunos casos, cuando se trata de contratos trascendentes se hace necesario revisar de manera exhaustiva las cláusulas con las que consta antes de aceptarlo. Por ello, el contar con la ayuda de un abogado experto hace que nuestros intereses se preserven de la mejor forma. Como ya sabéis, en Peláez Ruíz Abogados somos expertos en materia civil por lo que estaremos a vuestra disposición para cualquier duda o asesoramiento que necesitéis en materia de compraventa.

Poneos en contacto con nosotros a través de cualquiera de nuestras vías sin compromiso, en Peláez Ruíz Abogados estaremos encantados de atenderos.